中证登大幅降低了金地旗下多只债券的标准票息转换率。其中，“21金地04”标准券折算率由上一交易日的0.09下调至0.04，幅度为-55.56%；“16金地02”减持-30.77%；“21金地03”减少-28%，“20金地01”减少-11.9%。
标准债券的转换率也就是质押率。降低质押率可以理解为主动去杠杆、防风险的措施，意味着质押对象可能存在重大风险。
就在前一天，金地的债券价格大幅下跌。10月18日，“21金地04”收跌52.2%，“21金地03”在盘中跌幅超过31%后收跌28.6%。
10月13日，金地高调宣布旗下债券“15金地01”本息合计约28.4亿元，已按期偿还。金地强调，本次债券兑付完成后，年内到期的公共债务已全部清偿，本年度无公共债务到期。然而，金地当日股价下跌6.55%；10月14日，金地“16金地02”暴跌47%。
此前，在7月底8月初，标普下调金地信用评级后，金地债券已经出现大跌，叠加金地管理层与股东意见不合的传言。
今年以来，金地的公开融资非常不理想，几乎没有公开发行债券和票据。今年5月，金地完成了20亿元中奖票的注册，但至今未发行。
在民营房企频频出险的市场环境下，被誉为“保险公司”之一、杠杆率稳定的金地，一直被视为优质房企之一。但实际上，在今年销售困难，交房担保导致调控资金难以调动的背景下，绿档所谓的“优质房企”的“三条红线”招牌已经不再是护身符。近期徐汇的“股债双杀”说明市场寒意正在进一步蔓延，即使是“优质示范房企”也难以避免。
更何况，所谓的稳定杠杆率，也可能是房企高超的财务技巧。
10月18日晚间，金地披露了近期生产经营情况。今年前9个月，金地累计合同销售金额达1630.8亿元，同比下降28.7%。不过金地今年的销售业绩在业内已telegram保护内容下载经不错了。
然而，今年金地拿地大幅下降:前9个月新增土地储备171万平方米，总投资约220亿元。拿地销售比仅为0.13，2021年已降至0.6，并继续大幅下降。
根据联合资信今年的评级报告，到2021年底，金地合并债务总额约为1280亿元，其中短债为413亿元。最新数据显示，金地今年已兑付境内外债券超telegram保护内容下载过133亿元，年内无需要偿还的公募债券。截至6月底，金地仍持有648亿元货币资金。
但在目前的市场环境下，房企的账面资金已经无法衡量财务稳定性。
市场更担心金地长期存在的开发项目权益低的问题，可能隐藏着大量的表外负债。从2015年开始，得益于大量的“联合开发”，金地在5年内从不到500亿的销售额走到了2000亿，但近几年拿地股权比例始终在50%以下。同样的销售规模下，金地结转的收入明显低于同行业房企100强。
有媒体披露，金地相当一部分项目权益由上市公司以外的关联方持有。事实上，房企在上市公司内外的开发项目中普遍存在权益问题，但金地的问题可能更严重。
这就不得不提金地的深层次治理。
金地最早是深圳福田的国企，后来改制上市，2013年左右由保险股东富德生命人寿上市。目前富德生命人寿为第一大股东，持股29.83%；深圳福田国资持股7.79%，为第二大股东。
但富德生命人寿虽成为第一大股东，但长期难以介入具体经营，导致公司无实际控制人。金地的经营权掌握在以柯灵董事长为核心的管理层手中，但管理层几乎不持有任何股份。
以董事长柯灵为例。2021年年薪696万元，仅持有金地380万股，按目前股价计算市值不足4000万元。这对于一个十强房企的掌门人来说，有点不可思议。
在金地股东与管理层相互掣肘，治理问题难以telegram保护内容下载解决的背景下，金地另一家香港上市公司金地贸易逐渐引起外界关注。这家公司的董事会成员都是由柯灵等几位金地管理层组成，在金地的支持下，公司越做越大，逐渐成为优质资产。
早在富德生命人寿入主金地时，金地在收购香港主营的星狮地产后，更名为金地商品房。得益于金地资金的输血和优质项目的注入，金地商品房的资产质量、财务稳健性和经营状况都十分突出。其土地储备基本都是位于一二线城市的优质土地。2021年telegram保护内容下载销售金额达785亿元，利润40亿元，其中租金管理费增长37%至11.5亿元。去年金地继续拿地，达到230亿元。
最让外界关注的是，虽然管理层在金地商交所仅持有3%多一点的股份，但金地在金地商交所仅持有40%多一点的股份，另有25%由一名外国股东持有。但随着管理层控制董事会，金地大股东对金地商交的控制并不稳固。
金地商购是管理层给自己预留的“后路”吗？当金地的问题越来越突出的时候，投资者不得不提出疑问。